В 2011 году состоялась одна из крупнейших сделок на российском рынке коммерческой недвижимости. Американский фонд Morgan Stanley Real Estate Fund купил торговый центр "Галерея" на Лиговском проспекте за $1,1 млрд (завершение сделки пришлось на начало 2012 года). Аналитики указывают на то, что "Галерея" на данный момент один из самых успешных торговых комплексов в Петербурге, и говорят, что фонд заплатил за него справедливую цену. По оценке экспертов, за 2011 год центр посетило 22-25 млн покупателей, а совокупный оборот арендаторов "Галереи" составил примерно $1 млрд.

О закрытии сделки по продаже расположенного рядом с Московским вокзалом торгового центра "Галерея" за $1,1 млрд сообщило агентство Bloomberg со ссылкой на источники на рынке недвижимости. Покупателем выступил инвестфонд Morgan Stanley Real Estate Fund. Анонимный источник, близкий к одной из сторон сделки, подтвердил BG эту информацию. До этого комплекс принадлежал группе Meridian Capital, владельцами которой являются бывшие топ-менеджеры Казкоммерцбанка Евгений Фельд и Аскар Алшинбаев. В Meridian Capital, Morgan Stanley и Jones Lang LaSalle (консультант сделки) от комментариев отказались.

По словам генерального директора аналитического агентства "Infoline Аналитика" Михаила Бурмистрова, "Галерея" на данный момент чрезвычайно успешный торговый центр. "Для фонда это хорошее вложение. По нашим оценкам, за 2011 год комплекс посетило 22-25 млн человек, а совокупный годовой оборот арендаторов центра составил примерно $1 млрд. Полагаю, с приходом нового собственника в комплексе ничего меняться в ближайшее время не будет — он и так сверхуспешен", — констатировал господин Бурмистров.

Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) управляет объектами по всему миру общей стоимостью более $70 млрд. На российский рынок недвижимости фонд вышел в 2009 году, пообещав инвестировать около $4 млрд. До сих пор ни одной сделки закрыто не было. В разное время MSREF был акционером девелоперских компаний RGI International (владел 6,6% акций, проданы в 2011 году) и "РосЕвроДевелопмент" (10%, проданы в 2010 году). Сейчас владеет 24,99% компании RBI (строит жилье в Петербурге).

Покупка "Галереи" стала самой крупной сделкой на российском рынке коммерческой недвижимости. Ранее сопоставимые суммы инвесторы предпочитали вкладывать в приобретение нескольких активов, а не одного объекта. "Столь высокая стоимость "Галереи" объясняется центральным местоположением объекта, на пересечении Лиговского и Невского проспектов, и качественным пулом арендаторов. К тому же объект сдан почти на сто процентов",— говорит директор департамента инвестиций Praedium Oncor International Светлана Кара. Кроме того, объект является крупнейшим торговым центром Петербурга (ближайший конкурент — "Мега Дыбенко" площадью около 180 тыс. кв. м).

Всего в 2011 году на российском рынке коммерческой недвижимости, по данным Praedium Oncor International, было закрыто сделок на $8,1 млрд.

Торговый центр "Галерея" был открыт в ноябре 2010 года, объем инвестиций составляет более $500 млн, из которых $338 млн прокредитовал Сбербанк. ТРЦ возведен на участке 3,9 га, площадь самого комплекса составляет 192 тыс. кв. м.

Изначально на этом месте РАО "Высокоскоростные магистрали" планировало построить Транспортно-коммерческий центр в рамках проекта скоростной железнодорожной трассы между Москвой и Петербургом. Компания разместила под гарантии государства облигации и привлекла кредит английских банков на $30 млн, но расплатиться по этим обязательствам не смогла. В результате дальше котлована дело не пошло, и на протяжении более чем десятка лет стройплощадка возле вокзала называлась не иначе как "яма". В 2004 году город выставил участок на торги за $90 млн. Участок в итоге был продан консорциуму инвесторов во главе с Внешэкономбанком за $80 млн (также в консорциум входили СК "Бриз" и компания "Веда"). Это произошло в 2004 году. Затем началась череда смены собственников компании, владевшей землей. Сначала СК "Бриз" купила московская "Нафта-капитал", затем было заявлено, что покупателем "Бриза" стал Казкоммерцбанк.

. Перевод: Анастасия Москалева.

Одна из великих тайн арт-бизнеса — как галереи выбирают художников. В мире не так много галерей, а свободного места в них для демонстрации работ еще меньше. Мысли о том, насколько малы ваши шансы на собственную выставку, могут заставить пасть духом любого.

Что же происходит в галереях, когда они выбирают новых художников? Полезно понять этот процесс, чтобы преподнести свою работу в лучшем виде. К сожалению, никакого определенного процесса не существует. Каждая галерея решает вопрос по-своему. Изучим разные варианты и поймем, как найти к ним подход.

Комиссия или The Committee Review

Некоторые галереи следуют регламентированному процессу просмотра, со строгими требованиями к работам.

Такой тип присущ музеям и академическим галереям, и некоторым именитым коммерческим галереям, которыми управляют несколько людей, а не один владелец.

При этом обычно публикуются критерии, которым должны соответствовать заявленные работы. Преимуществом для галерей является быстрый и организованный процесс отбора. Художникам же легче подготовить работу, когда требования к ней изложены четко и ясно.

Часто галереи с таким формальным просмотром устраивают его один-два раза в год, назначая художникам сроки подачи заявок. Комиссия собирается для просмотра и обсуждения каждой работы, иногда привлекая сторонних жюри.

Хотя эта система и не предполагает изменений, были случаи, когда исключения делались для художников, которыми интересовалась сама галерея.

В мире коммерческих галерей такой формальный отбор встречается гораздо реже, поэтому большинство начинающих и имеющих небольшой опыт художников с ним не сталкиваются. Зато оценка комиссии неизбежна при подаче заявок на музейные конкурсы.

Как успешно представить вашу работу комиссии

Собственно, никаких секретов нет. Следуйте правилам галереи и обращайте внимание на художников, которых приняли в прошлом. Галереям свойственно выбирать работы определенной направленности. Поэтому шансы на успех возрастут, если у ваших будет что-то общее с теми, что выставлялись ранее.

И вряд ли стоит говорить о том, что вы должны предоставить комиссии свою лучшую работу и убедиться, что ее снимок хорошего качества и передает все особенности.

Партнерский отбор

Большинство галерей не придерживаются строгих правил рассмотрения работ, но чем дольше галерея существует, тем вероятнее наличие в ней сложившейся структуры просмотра.

Иногда галереи обозначают временные рамки (обычно прием проводится вне выставочного сезона) и общие критерии отбора.

В успешной галерее с историей решения обычно принимают несколько человек.

Директор просматривает работу, а потом представляет ее владельцу или владельцам. Сам просмотр может происходить на официальной встрече, в непринужденной обстановке или онлайн. Такой способ оценки занимает несколько дней, часов, или, если галерея просматривает все работы сразу, может растянуться на несколько месяцев.

Как представить работу для партнерского просмотра

Важны качество работы и ее соответствие теме. Чем дольше существует галерея, тем меньше она склонна рисковать - звучит иронично, ведь именно у таких галерей больше шансов раскрыть неизвестные таланты и опыта в вялотекущих продажах, которые свойственны первым месяцам показа художника.

Отбор по принципу «да кто знает, как они это делают?» (на свой вкус)

Что ж, вот тот тип, с которым вы, скорее всего, столкнетесь, и формальностью он не отличается. В начале карьеры художники предлагают свое искусство молодым и менее именитым галереям, готовым пойти на риск работы с новичком.

Обычно новые галереи управляются группой людей, во главе с владельцем или основателем. И чаще всего (по крайней мере, так было в 2000-х) владелец выступает не только в роли управляющего, но и бухгалтера, секретаря и так далее, вплоть до уборщика. Он держит под контролем все аспекты бизнеса, включая выбор произведений для выставок.

Молодые галереи более склонны к риску. Для большинства пережить первые годы, требующие серьезных капиталовложений, непросто. Закрепиться на рынке помогает продвижение чего-то нового, чего еще не было ни у кого. Поэтому такие галереи более гибко подходят к выбору направлений и художников, принимая к себе больше работ, чем другие.

Часто у новых галерей процесс приема не имеет четкой структуры. Художник может просто послать письмо владельцу или посетить саму галерею - и работу примут. Такие решения принимаются прямо на месте.

И хотя существует очевидный риск в том, чтобы выставляться в молодых галереях, не стоит забывать о преимуществах. Нередко галереи продолжают долгосрочное сотрудничество с художником, если взяли его к себе в первые годы.

Как успешно представить вашу работу напрямую владельцу

При менее формальном приеме становятся важны отношения владельца и художника. Качество и оригинальность портфолио учитываются, но “химия” и ваш энтузиазм во время его представления могут сработать лучше. Поэтому эффективнее будет устроить личный визит в галерею и разговор с владельцем.

Что ищут галереи, просматривая художников?

Если вкратце, им нужны работы, которые будут успешно и выгодно смотреться в их пространстве. Помните, успех для каждой галереи значит свое. Академической хочется публичности и интереса общественности, а коммерческой - продаж. Убедитесь, что ваши цели совпадают с целями галереи!

В рамках статьи мы больше сосредоточены на коммерческих галереях, так что давайте подумаем о том, какие факторы могут повлиять на их решения при отборе.

Первый и самый важный вопрос, который задаст коммерческая галерея, глядя на вашу работу - «Мы это продадим?» Ответить очень сложно, поэтому владельцу галереи остается прогнозировать, используя доступную ему информацию о вас и о рынке.

Картины этого художника уже продавались? Хоть это и не гарантирует грядущего успеха, но может послужить неплохим его индикатором.

Работа запоминающаяся? Мне она нравится? Если художник еще ничего не продал, владелец галереи будет судить о работе по собственной реакции на нее. “Если она нравится мне, то и другим может”.

Владельцы так же берут во внимание стоимость картины. Если она намного выше или ниже тех, что уже представлены в зале, ее вряд ли возьмут.

Владельцу необходимо взвесить, привнесет ваша работа что-то новое в галерею или нет? Если она слишком похожа на те, что уже выставлены, галерея вполне может отказать, чтобы избежать повторов.

О чем нужно помнить

Относитесь к подаче работ в галерею, как к маркетинговой кампании.

Давайте смотреть правде в глаза - нужна прозорливость, и решиться все может иногда по воле случая.

Чтобы повысить шансы на успех и радоваться тому, что галерея согласна вас представлять, придется подать немало заявок. Здесь, как и в любом маркетинговом проекте, числа важны. Быть может, придется показывать портфолио сотням галерей или повезет быстрее, но не теряйте настойчивости.

Нужно понимать, что владелец галереи может получать сотни заявок каждый месяц. Ваши шансы на успех могут быть крайне малы, если вы подадите заявку только в одну галерею. Подавайте заявки в несколько галерей - чем больше, тем выше шансы.

Исключения

Даже в галереях, которые предлагают формальный процесс приема, бывают исключения для выдающихся художников с необычными работами.

Автору статьи известно много случаев, когда галереи принимали художника в обход привычного процесса. Некоторые добивались этого через общих с владельцами знакомых, иные - смело игнорируя правила подачи работ.

Не принимайте отказы близко к сердцу

Теперь, когда вы знаете больше о приеме работ, надеюсь, реагировать на отказы будет проще. Как уже сказано, галереи отвергают большинство художников, так что вы в хорошей компании! Думайте об отказе, как об оказанной вам чести. Представители галереи, отвергая вашу работу, имеют в виду следующее: “Мы не способны продать ваше творчество наилучшим образом”. Вам может показаться, что они неправы. Но если они не уверены в своих силах относительно возлагаемых на них обязательств, вам стоит поискать другую галерею, которая будет уверена, что справится.

Если вы хотите помочь переводить полезные статьи, свяжитесь, пожалуйста, с нами ([email protected])

За ТРК «Галерея» фонд предложил $1,1 млрд, что является абсолютным рекордом для инвестиционных сделок на российском рынке коммерческой недвижимости. Собственник объекта Meridian Capital, инвестировавший в него около $500 млн, поступил как классический девелопер: построил, запустил, продал. По данным директора по развитию компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александра Волошина, годовой доход ТРК «Галерея» оценивается в $90 млн в год (исходя из средней ставки аренды $1000/ кв. м в год). Простой подсчет показывает, что представители инвестфонда согласились расстаться с миллиардом, чтобы получать доходы в размере около 8% годовых. Вместо привычных для российского рынка 10%-13%.

Хотя и такая доходность американцев вполне устраивает. В этом уверен глава компании Hansa SPb Development Олег Барков. По его словам, доходность для первоклассных объектов в России сейчас на уровне 9%, в Европе - 4%. Поэтому доход с «Галереи» для инвестора не так уж плох. Впрочем, и качественные объекты в Петербурге можно пересчитать по пальцам.

В том что ТРК «Галерея» является первоклассным объектом, никто не сомневается: почти 200 тыс. кв. м качественной торговой недвижимости в самом центре Петербурга, полная заполняемость комплекса арендаторами, безумный трафик посетителей, прозрачная экономика работы ТРК. Все перечисленные факторы могут заставить любого западного инвестора приобрести такую недвижимость. По словам директора компании Colliers Int Николая Казанского, MSREF был не единственным, кто хотел купить этот объект. Однако американцы перебили ценой. По расчетам директора отдела инвестиций Praedium Oncor Int Светланы Кара инвестиционный фонд не останется в накладе, так как внутренняя норма доходности при пятилетнем владении объектом, с учетом роста арендных ставок, составит 15-20%.

Остается добавить, что интерес иностранного инвестора к ТРК «Галерея» вызван еще и тем, что торговый сегмент коммерческой недвижимости в России быстрее других восстановился после кризиса. Сегодня арендные ставки на аренду торговых площадей в качественных центрах уже выше докризисных на несколько процентов. А например, офисная недвижимость пока не может достигнуть докризисных показателей.

Как следствие, в прошлом году сделок по приобретению торговой недвижимости в Петербурге было совершено много (хотя до ценового рекорда, установленного MSREF, инвесторам слишком далеко).

В частности, компания «Старт», управляющая одноименной сетью гипермаркетов для дома и ремонта, приобрела в 2011 году у холдинга «Адамант» сеть магазинов «Домовой». Сумма сделки не разглашается, по оценкам независимых экспертов - порядка $10 млн. Инвестиционный фонд Jensen Group купил универмаг «Пассаж» на Невском проспекте по неподтвержденной информации - за $80 млн. Компания Fort Group приобрела «Макромир» (владельца ТРК «Французский бульвар», «Родео Драйв», «Фиолент», «Феличита», «Сити-Молл», а также приостановленного проекта ТК «Долгоозерный»). В последнем случае оценить стоимость сделки довольно сложно - новый владелец покупал долги «Макромира».

В Москве в 2011 году торговали меньше, зато она крупнее. Торговые центры компании МТЗ «Рубин» «Горбушкин двор» и «Филион» были проданы «Комплексным инвестициям» за сумму в $600 млн.

Инвестиционный фонд Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) впервые появился в России в 2007 году, приобретя почти 25% акций петербургской девелоперской компании RBI . Однако для инвестиций в недвижимость фонд вышел на рынок России только в 2009 году. Тогда руководство MSREF выступило с заявлением, что готово инвестировать в российскую недвижимость около $4 млрд. Долгое время MSREF не совершал никаких сделок и присматривался к московской недвижимости. На рынке ходили слухи, что американцы изучают московский бизнес-центр «Белая площадь» с целью покупки, и даже якобы серьезно потратились на оценку этого объекта. Однако сделка так и не была проведена. Приобретение ТРК «Галерея» позволит руководству MSREF наконец подтвердить инвесторам фонда целесообразность работы в России.

Спасли акционеры

Gallery последний раз раскрывала финансовые показатели за 2013 год: по итогам девяти месяцев того года были зафиксированы 132 млн руб. чистой прибыли при выручке 4,6 млрд руб.

В том же году группа приняла участие в прошедших в Москве торгах на наружную рекламу и столкнулась с финансовыми проблемами. На аукционе Gallery выиграла 760 мест под рекламные щиты, пообещав перечислить за них в следующие десять лет 13,5 млрд руб. Для участия в торгах группа привлекла кредит Сбербанка на 1,5 млрд руб. Уже в конце 2014 года Gallery нарушила один из ковенантов по кредиту, после чего Сбербанк снизил размер кредитной линии с 1,5 млрд до 900 млн руб., а срок погашения перенес с 2019 года на апрель 2015-го, сообщало тогда рейтинговое агентство Standard & Poor’s. Оно указывало, что по итогам 2014 года долг Gallery должен в 21 раз превысить ее EBITDA, тогда как в 2013-м это соотношение равнялось всего 2,5.

На помощь Gallery в 2015 году пришла часть ее акционеров, которые, как сообщала сама группа, в апреле того года погасили ее задолженность перед Сбербанком. Тогда же, как РБК, изменилась структура собственников Gallery: структуры Baring Vostok увеличили свою долю в операторе наружной рекламы с 23,15% минимум до контрольной (точный размер пакета не известен). Оставался на тот момент совладельцем группы и один из ее основателей Анатолий Мостовой. На начало 2015 года ему принадлежало 6,85% группы.

Мостовой сообщил РБК в понедельник, 16 июля, что несколько лет назад продал свой пакет Gallery и «больше ее судьбой не интересуется». На самом деле доля была продана бывшему финансовому директору концерна «Калина» Александру Петрову, утверждают два источника РБК, но Мостовой эту информацию не подтверждает. Связаться с Петровым на момент публикации не удалось.

Сбербанк до сих пор остается кредитором Gallery, следует из материалов Единого федерального реестра значимых сведений о фактах деятельности юрлиц. В частности, сейчас в залоге у госбанка по открытой еще в 2014 году кредитной линии находятся векселя ООО «Гэллэри Сервис», основной операционной компании группы, а также 100% долей дочернего ООО «Гэллэри Диджитал».

Иван Таврин согласовал со Сбербанком покупку мажоритарного пакета Gallery, отмечает один из собеседников РБК. Представитель Сбербанка отказался от комментариев.

Подвела Москва

Собеседники РБК в отсутствие финансовых показателей затруднились оценить текущую стоимость Gallery. По их мнению, группа, скорее всего, в последние два года убыточна. Основная причина этому — высокие ежегодные выплаты по итогам столичного аукциона 2013 года. Их базовый размер составляет почти 1,4 млрд руб. в год, но последний раз, в декабре 2017-го, Gallery перечислила только 772 млн руб. — сумма может быть снижена, если победителю торгов не удалось по не зависящим от него причинам установить конструкции.

У Russ Outdoor, которая в 2013 году на торгах выиграла за 27,2 млрд руб. почти 2,2 тыс. мест под щиты и конструкции небольшого формата, ежегодные отчисления в бюджет Москвы составляют почти треть всех доходов, свидетельствует последняя доступная отчетность компании за 2016 год. Тогда Russ Outdoor зафиксировала 1,2 млрд руб. чистого убытка при выручке почти 9 млрд руб. В 2015 году лидер рынка был вынужден реструктурировать кредит перед своим кредитором и основным акционером — ВТБ (госбанку принадлежит 26,3% Russ Outdoor).

Фото: Валентина Свистунова / Интерпресс / ТАСС

Чтобы снизить операционные издержки, владельцы Russ Outdoor и Gallery хотели объединить бизнес, но против слияния, как РБК, выступает французская JCDecaux, которой принадлежит 25% Russ Outdoor.

Таврин вел переговоры и с владельцами Russ Outdoor, рассказывают источники РБК, уточняя, что в этом случае в отличие от Gallery никаких договоренностей пока нет. РБК направил запрос в Russ Outdoor.

Вера в «цифру»

Ивану Таврину сейчас полностью принадлежит телевизионный холдинг ЮТВ, который управляет каналами «Ю», «Муз ТВ», Disney и выступает владельцем 75% «СТС Медиа» (СТС, «Домашний», «Че», «CTC Love» и «CTC Kids»). До декабря 2017 года 58,3% ЮТВ у Алишера Усманова, но деловые партнеры разошлись. По словам источников, близких к Усманову, тот отказался от телевизионных активов, а Таврин, в свою очередь, потерял свою минимум трехпроцентную долю в USM Holdings Ltd, головной компании для активов Усманова. Представитель USM отказался комментировать эту информацию.

Таврин — также основной владелец холдинга «Выбери радио», управляющего 79 региональными радиостанциями. За последний год бизнесмен новые станции в Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде и Вологде, поскольку, как рассказывают его знакомые, верит в этот бизнес: локальные радиостанции меньше всего конкурируют с интернетом за бюджеты рекламодателей.

В наружной рекламе Таврина привлекают перспективы получающих распространение цифровых форматов, объясняют источники РБК. По данным «Эспар-Аналитик» на конец 2017 года, у Gallery было 158 подобных конструкций, у Russ Outdoor — 105. При этом «цифра» обеспечила более 22% всей возможной выручки Gallery и 15% Russ Outdoor.

Компания хочет выручить за него не менее 1 млрд долларов.

Фонд Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) VII рассматривает возможность продать торгово-развлекательный центр «Галерея» в Петербурге. Об этом пишут «Ведомости».

Источники издания полагают, что это связано с завершением срока работы компании. Срок продлят, если покупатель не найдется. Отмечается, что MSREF VII хочет продать ТРЦ за миллиард долларов.

ТРЦ «Галерея» открылся на Лиговском проспекте в 2010 году. В строительство комплекса вложили 500 млн долларов. Общая площадь одного из крупнейших торговых центров Петербурга - 192 тыс. кв. метров, а арендная площадь достигает 93 тыс. кв. метров.

В 2012 году «Галерея» принадлежала компании ООО «Строительная компания „Бриз“». Ее продали MSERF VII за рекордные 1,1 млрд долларов. Тогда сделка стала крупнейшей на российском рынке коммерческой недвижимости.

В феврале стало известно, что группа компаний Renaissance из Турции на Васильевском острове в Петербурге торгово-развлекательный центр. В проект хотят инвестировать 150 млн долларов.

Прошлое и настоящее городской магистрали в фотопрогулке «Карповки».

сайт: 17.07.2019

У компании остались 6000 обманутых дольщиков.

сайт: 17.07.2019

Доброе утро, Петербург! Сегодня, 17 июля, синоптики обещают и солнце, и облака, и дождь. Потеплеет до +20 градусов, но подует умеренный ветер. К ночи похолодает до +13, будет дождливо. Кстати, кому-нибудь удалось понаблюдать частное лунное затмение прошлой ночью? Фото дня: дождаться радугу.