© "Ведомости - Ростов-на-Дону" , 14.09.2012, "Галерея" чиновников, Фото: spectrum-group.ru
Александр Воробьев
ТРЦ «Галерея Краснодар» был открыт в ноябре 2008 г., инвестиции в его строительство составили 3,1 млрд руб. Он имеет наилучшую среди подобных заведений площадку в городе - в самом центре, на пересечении улиц Красной и им. Володи Головатого. Управляет торгово-развлекательным центром компания «ТПС-недвижимость» (входит в Grand Malls Development). А владеет ТРЦ - ОАО «Галерея Краснодар». Компания, из которой путем преобразования было создано ОАО, в 2005 г. купила у мэрии Краснодара участок площадью 1,83 га, на котором позже и был построен центр. Причем земля была продана не на торгах, а на основании постановления мэра Краснодара. «Тогда это не было противозаконно, торги стали обязательными на 2-3 года позже», - отмечает краснодарский риэлтор.
Основными владельцами ОАО «Галерея Краснодар» были структуры ТПС. А 19,9% до 2008 г. владело краснодарское ООО «Интеркомплекс», говорится в отчетности «Галереи».
В 2007 г., по данным «СПАРК-Интерфакса», 52% «Интеркомплекса» принадлежали дочери Ткачева - Татьяне Баталовой . По состоянию на 15 февраля 2008 г. этот пакет перешел уже самому губернатору, а другими 48% владел вице-губернатор Александр Ремезков . 20 февраля 2008 г., по данным ЕГРЮЛ и СПАРК, пакет губернатора отошел его зятю, депутату законодательного собрания края Роману Баталову, а Ремезкова - Жанне Арефьевой. Арефьева является совладельцем компании «Эксим», в которой Ремезков работал до начала политической карьеры. С тех пор владельцы компании не менялись. Сейчас «Интеркомплекс» находится в состоянии ликвидации.
Впрочем, в течение 2008 г. «Интеркомплекс» продал свой пакет кипрской Vempolex Holding, говорится в отчетности «Галереи Краснодар». Когда именно произошла сделка, в документах компании не говорится.
[spectrum-group.ru, 31.10.2008, "Открытие ТРЦ "Галерея Краснодар" : 31 октября 2008 года состоялась торжественная церемония открытия первой очереди строительства крупнейшего торгово-развлекательного комплекса в Краснодаре - «Галерея Краснодар».
В церемонии приняли участие губернатор Краснодарского края Александр Ткачев, вице-губернатор Татьяна Евсикова, заместитель главы города Александр Колонтаевский, президент ОАО «Инвестиционная компания «ТПС» Александр Пономаренко и руководитель дивизиона недвижимости Андрей Дмитрюк, а также представитель ГК Спектрум - директор проекта Сергей Кононов. - Врезка К.ру]
Пресс-секретарь Ткачева Анна Минькова пообещала, что поговорит по вопросу «Галереи Краснодар» с губернатором, а потом целый день не отвечала на звонки по мобильному телефону. Ремезков, который в прошлом году избрался в Госдуму от «Единой России», передал через пресс-секретаря, что свою прошлую работу не комментирует. Помощница Баталова сказала, что с ним вчера не было связи.
Гендиректор «ТПС-недвижимости» Андрей Дмитрюк заявил, что коммерческие условия таких сделок, как участие и последующий выход «Интеркомплекса» из «Галереи Краснодар», обычно не разглашаются. О том, что «Интеркомплекс» принадлежит зятю губернатора, а раньше принадлежал губернатору и вице-губернатору, «ему неизвестно». Игорь Зоря, который в совете директоров «Галереи Краснодар» представлял «Интеркомплекс», заявил, что не знает, почему «Интеркомплекс» вышел из числа акционеров ТРЦ, «таково было решение собственников». Кто собственники компании, он не знает.
["ИТАР-ТАСС Кубань", 13.09.2012, "ТРЦ "Галерея Краснодар" вошел в "ТОП100 лучших торговых центров России" : ТРЦ «Галерея Краснодар» вошел в «ТОП100 лучших торговых центров России».
На площадке VI Международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate в Санкт-Петербурге подвели итоги проекта «100 лучших торговых центров России».
«Это один из крупнейших отраслевых рейтингов, пользующийся большим признанием среди профессионального сообщества, и нам, безусловно, приятно, что в этом году в него вошел наш ТРЦ "Галерея Краснодар". Считаю, что это хорошая оценка нашей работы, нашего положения в отрасли, я уверена, что в будущем году, с открытием второй очереди «Галереи Краснодар», мы укрепим свои лидирующие позиции», - отметила директор филиала ОАО «ТПС Недвижимость» в Краснодаре Наталья Стройкина. - Врезку К.ру]
["ИТАР-ТАСС Кубань", 22.06.2012, "Александр Ткачев заложит первый камень второй очереди ТРЦ "Галерея Краснодар" : Александр Ткачев примет участие, 28 июня, в закладке первого камня второй очереди ТРЦ «Галерея Краснодар». Почетные гости собственноручно заложат памятные кирпичи в фундамент нового здания. После введения в эксплуатацию нового объекта ТРЦ «Галерея Краснодар» станет одним из самых масштабных торговых комплексов в Южном федеральном округе, отметили в пресс-службе компании. - Врезка К.ру]
Вместе с НМТП
Александр Ремезков был аффилирован с владельцами «ТПС-недвижимости» не только через «Галерею Краснодар». С лета 2006 г. по весну 2008 г., будучи вице-губернатором, он входил в совет директоров Новороссийского морского торгового порта, крупнейшей стивидорной компании России. Тогда она принадлежала владельцам ТПС Александру Пономаренко, Александру Скоробогатько и Аркадию Ротенбергу . ОАО "Галерея Краснодар"торгово-развлекательный центр
акционеры (данные компании):
Okonedo Holding ltd. (80,1%), Vempolex Holding Limited (19,9%).
финансовые показатели (РСБУ, 2011 г.):
выручка - 893 млн руб.,
чистая прибыль - 258,8 млн руб.
входит в Grand Malls Development ltd., принадлежащую бывшим совладельцам Новороссийского морского торгового порта Александру Пономаренко, Александру Скоробогатько и Аркадию Ротенбергу.
Первый этаж галереи «11.12» в центре современного искусства «Винзавод» готовят к очередной выставке: светлое помещение пахнет свежей краской, на полиэтилене хаотично выставлены семь белых кубов, рядом на скамейке лежат инструменты, половина батона и бутылка кваса. Чей-то обед уберут, а на кубы водрузят объекты из ржавого металла - работы башкирского художника Рината Волигамси (настоящая фамилия - Исмагилов). Так за неделю до открытия выглядит его новая выставка «Деревня».
Галерея работает на «Винзаводе» с 2011 года и занимает здесь сразу три этажа: два - для выставок, а третий служит складом и используется для встреч с клиентами. К назначенному времени приходит владелец галереи Александр Шаров - в белых конверсах, джинсах и бирюзовом джемпере. Первым делом он здоровается за руку с рабочим, который красит кубы, что-то с ним обсуждает и только потом приглашает нас подняться на третий этаж.
Шаров увлёкся современным искусством десять лет назад. Сначала он открыл шоурум в Барвихе, затем две галереи: в Москве на «Винзаводе» и в Сингапуре (ей управляет супруга Эльвира). Была ещё неудачная попытка стартовать в США: галерея в Фениксе проработала лишь полтора года, но её пришлось закрыть из-за больших убытков.
Искусство - главное дело Шарова, но не основной его бизнес. С середины 1990-х он занимается продажей упаковочной бумаги. В 2015 году его компания «Бумагару», согласно данным СПАРК, заработала 138 млн рублей. Галерея зарабатывает $30 000 - 40 000 в месяц (в этом бизнесе расчёты принято вести в валюте) - этого едва хватает, чтобы её содержать.
«Секрет» рассказывает, как и почему преуспевающий торговец бумагой стал модным галеристом.
Первые деньги
По образованию Александр Шаров - связист. После учёбы в Московском техникуме связи он ушёл в армию (служил в литовском Каунасе), потом работал инженером, занимался настройкой шагающих экскаваторов в разных частях СССР. Когда в России появилась возможность заниматься бизнесом, он решил, что хочет работать на себя, открыл в Москве комиссионку «Хозяин и мастер» и стал торговать импортными джинсами, телевизорами, алкоголем и другими ходовыми товарами.
После Шаров использовал связи, чтобы переключиться на более перспективное направление - драгметаллы. Его компания поставляла золотые слитки на Бронницкий ювелирный завод, забирала готовые украшения и развозила их по магазинам. Всё складывалось как нельзя лучше до чёрного вторника 1994 года - как и многие, Шаров тогда многое потерял.
Новое дело появилось тоже благодаря связям - знакомый предложил вложиться в небольшую компанию с готовой клиентской базой, которая занималась оптовой продажей пищевой бумаги. Шаров согласился, дела пошли хорошо, и вскоре он смог выкупить этот бизнес целиком. Со временем в Московской области появился цех, где бумагу хранят, режут и упаковывают - заказчикам нужно было предоставить сервис. Сейчас среди клиентов - группа «Объединённые кондитеры», комбинаты «Черёмушки» и «Добрынинский», а также другие компании из разных регионов. Шаров и сейчас управляет своим бумажным бизнесом, но рассказывает о нём неохотно. Говорит лишь, что он позволяет ему заниматься любимым делом - галереей.
Художник и предприниматель
Как ни странно, когда бумажная компания Александра Шарова стала «серьёзным лидером», он не расслабился, а приуныл. Приходя на работу, предприниматель точно знал, что будет завтра, послезавтра, через неделю. День сурка закончился в 2006 году, когда Шаров познакомился с московским художником-реалистом Алексеем Алпатовым. Разговорились на одной тусовке, художник пригласил посетить свою мастерскую, Шаров от скуки согласился. Тогда он, конечно, не предполагал, что эта встреча затянет его в арт-бизнес.
Шарову понравились картины Алпатова, и он предложил новому знакомому выпустить каталог и принять участие в выставке-ярмарке «Арт-манеж». В декабре 2006 года они арендовали небольшой участок и привезли десяток работ. Мероприятие полностью профинансировал Шаров - стенд, продакшен и транспортировка обошлись ему в $10 000.
Договариваясь об участии в ярмарке, Шаров и Алпатов решили, что художник, во-первых, заберёт свои работы из всех мест, где они продавались раньше (они были представлены в нескольких салонах и на Крымской набережной), а во-вторых, поднимет цены (примерно на 30%). Выручка должна была в первую очередь пойти на погашение затрат, а прибыль (если бы она была) партнёры договорились поделить поровну.
Три дня ярмарки прошли очень успешно. Четыре картины, которые удалось продать (самую дешёвую - за $1000, другие - за $5000 и дороже), закрыли все расходы и даже оставили компаньонов в небольшом плюсе. Сейчас Шаров говорит, что, если бы выставка закончилась менее удачно, он бы на этом и «притормозил».
Был бизнесмен, стал галерист
«Ярмарка оказалась мощным пиар-взрывом», - говорит Александр Шаров. До этого он общался в основном с такими же, как он, предпринимателями, но после участия в «Арт-манеже» начал больше времени проводить в кругу ценителей современного искусства. Не все, конечно, были готовы сразу покупать работы его протеже, но потенциал ощущался - на выставке удалось договориться о просмотрах.
В течение года на Алпатова через Шарова выходили корпоративные заказчики - компании, которым нужны были картины для украшения офисов. Работы в основном показывали в мастерской художника, но часто клиенты приходили и домой к Шарову. «У меня появился азарт, - вспоминает бизнесмен. - Я стал читать, общаться с художниками, они рассказывали, как, почему, зачем и что в этом мире происходит».
«Я никому не бросался в объятья - соответственно, и меня никто не ждал с распростёртыми»
За ярмаркой «Арт-манеж» последовала Art Moscow, постепенно Шаров начал работать с новыми людьми - продавать работы Василия Слонова, Рината Волигамси, Владимира Колесникова, «Студии 30». Сейчас 11.12 Gallery работает примерно с 30 художниками.
К 2008 году водить перспективных клиентов к себе домой Шарову надоело, и он открыл в Барвихе шоурум «Арт-квартал». Яркого старта не получилось. Посетителей было мало, и бизнесмен признаёт, что в течение двух лет галерея лишь высасывала деньги из основного, «бумажного» бизнеса - одна только аренда помещения площадью 42 кв. м на третьем этаже торгового центра Dream Hоuse стоила $10 000 в месяц.
Почему же Шаров не бросил дорогую игрушку? Говорит, что верил в опыт иностранных галерей, владельцы которых в своих статьях уверяли, что «для такого бизнеса три года - даже не юношеский возраст, а просто детство». И правда, через два год шоурум всё-таки вышел на самоокупаемость.
В 2008–2010 годах бюджет «Арт-квартала» составлял $150 000 в год. Это не считая расходов на выставки. Участие в каждой обходилось минимум в $12 000.
Василий Слонов. Велогриб. 2015. Инсталляция, металл, ткань. 130х140х73 см. €11 000.
Arizona dream
В январе 2009 года Шаров и Алпатов отправились в США - на выставку Art Expo New York. Бизнесмен решился на эту авантюру после знакомства на одной из ярмарок с коллекционером Сергеем Миндиргасовым, многократным чемпионом мира по фехтованию на саблях. Помимо большого интереса к искусству у Сергея были кое-какие связи в этой сфере в США. Расходы составили $120 000, и эту сумму вернуть не получилось - в Америке бушевал кризис («все ходили с закрытыми карманами»). Тем не менее, Шаров ещё несколько раз выставлял работы своих подопечных в Нью-Йорке и Чикаго. Чтобы вывести бизнес на новый уровень, нужно было перестать быть маленьким шоурумом.
«Это дорогой опыт, лучше бы его не было» - так Александр Шаров отзывается о попытке открыть филиал своего шоурума в Аризоне, которую он предпринял в 2010 году. Вдохновителем этой авантюры был тот же Сергей Миндиргасов, у которого была собственная галерея в арт-квартале Феникса. Он предложил Шарову стать партнёром и поделить помещение. Шаров согласился, потому что был убеждён: это должно принести доход - не могут же сотни галерей этого арт-квартала работать в минус. Но всё пошло не так.
Были месяцы, когда не продавалось ничего. Сначала Шаров объяснял это себе невыносимой жарой, которая в тот год стояла несколько месяцев, но потом признал, что картины российских художников, видимо, не вписываются в местный контекст. На работах, которые продавали по соседству, были индейцы, лошади, вигвамы и закаты над Большим каньоном. А у него - монохромные работы Алпатова, изображающие московские улицы. Галерею в Фениксе Шаров закрыл спустя полтора года. До этого только за аренду приходилось платить $7000 в месяц, общий же убыток превысил $100 000.
«Винзавод»
В итоге выйти на новый уровень в очередной раз помогло знакомство - на этот раз с Николаем Палащенко, экс-директором и одним из основателей «Винзавода». Когда в 2011 году в центре современного искусства освободилось помещение, он предложил его Шарову.
Одновременно с переездом решили провести ребрендинг - «Арт-квартал» переименовали в 11.12 Gallery (цифры - день рождения Шарова). Отсеялся ряд художников. На открытие понадобилось около $40 000. Начальная ставка по аренде составила столько же, что и в Dream House, но новое помещение было больше прежнего в несколько раз.
Присутствие на «Винзаводе» предполагало обязательное проведение выставок - не меньше десятка в год. Сейчас программа у галереи, по словам Шарова, расписана на 12 месяцев вперёд, но бывают и нестыковки - например, в августе сорвалась выставка Ани Жёлудь «Домашний ресурс»: художница попала в психоневрологический диспансер.
«Поначалу было сложно, потому что я был новичком в этой тусовке», - откровенничает Шаров. И вообще, когда заходит речь о «Винзаводе», он говорит, понизив голос, будто его кто-то подслушивает, стоя за дверью: «Я никому не бросался в объятья - соответственно, и меня никто не ждал с распростёртыми».
Лицами своей галереи он называет художников, которые работают с конца 1990-х. Прежде чем о чём-то договариваться с новым мастером, Шаров узнаёт, какие у него есть договорённости с другими галереями - переманивать авторов друг у друга в арт-бизнесе не принято. Условия сотрудничества для всех разные: может быть 30 на 70 или 40 на 60 - как в одну, так и в другую сторону.
Сейчас в лидерах держатся работы Рината Волигамси, Василия Слонова, Владимира Колесникова и Алексея Алпатова, с которого всё начиналось. Живопись пользуется большим спросом, чем скульптуры. Но современное искусство вообще продавать сложно. «Как только они клиенты слышат слово "совриск", сразу съёживаются, прячутся в панцирь и просят показать что-нибудь из учебников», - сетует бизнесмен.
«Как только клиенты слышат слово "совриск", сразу съёживаются»
В этом году самая большая выручка, $80 000, была в мае, самая скромная - в августе, когда получилось заработать всего $4000. Обычно пик продаж приходится на начало выставочного сезона - сентябрь-ноябрь. Бывает, что за пару дней галерея зарабатывает столько же, сколько потом за несколько месяцев. Годовой оборот достигает $500 000, расходы на содержание - до $160 000 (в эту сумму не входит проведение выставок за рубежом). Деньги из бумажного и арт-бизнеса Шаров сейчас не смешивает.
Картины - вещь не первой необходимости, и в кризис этот бизнес чувствует себя не лучшим образом. В результате Шарову пришлось снизить цены на работы на 20%. Как и многие галеристы, он не сторонится сотрудничества с дизайнерами интерьеров, которые за оговорённый процент рекомендуют своим клиентам работы его художников. Конфликта в этом он не видит: «Ты можешь сказать: "Нет, я гордый, я не плачу, я - за искусство". Ну и сиди тогда со своим искусством...»
Бумага и искусство
В конце интервью Александр Шаров всё-таки признаётся, что основному бизнесу он сейчас уделяет гораздо меньше времени, чем ему бы хотелось. Был момент, когда бумажную компанию попытались поглотить конкуренты (Шарову при этом обещали «высокую должность»), но сделка не состоялась.
За ТРК «Галерея» фонд предложил $1,1 млрд, что является абсолютным рекордом для инвестиционных сделок на российском рынке коммерческой недвижимости. Собственник объекта Meridian Capital, инвестировавший в него около $500 млн, поступил как классический девелопер: построил, запустил, продал. По данным директора по развитию компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александра Волошина, годовой доход ТРК «Галерея» оценивается в $90 млн в год (исходя из средней ставки аренды $1000/ кв. м в год). Простой подсчет показывает, что представители инвестфонда согласились расстаться с миллиардом, чтобы получать доходы в размере около 8% годовых. Вместо привычных для российского рынка 10%-13%.
Хотя и такая доходность американцев вполне устраивает. В этом уверен глава компании Hansa SPb Development Олег Барков. По его словам, доходность для первоклассных объектов в России сейчас на уровне 9%, в Европе - 4%. Поэтому доход с «Галереи» для инвестора не так уж плох. Впрочем, и качественные объекты в Петербурге можно пересчитать по пальцам.
В том что ТРК «Галерея» является первоклассным объектом, никто не сомневается: почти 200 тыс. кв. м качественной торговой недвижимости в самом центре Петербурга, полная заполняемость комплекса арендаторами, безумный трафик посетителей, прозрачная экономика работы ТРК. Все перечисленные факторы могут заставить любого западного инвестора приобрести такую недвижимость. По словам директора компании Colliers Int Николая Казанского, MSREF был не единственным, кто хотел купить этот объект. Однако американцы перебили ценой. По расчетам директора отдела инвестиций Praedium Oncor Int Светланы Кара инвестиционный фонд не останется в накладе, так как внутренняя норма доходности при пятилетнем владении объектом, с учетом роста арендных ставок, составит 15-20%.
Остается добавить, что интерес иностранного инвестора к ТРК «Галерея» вызван еще и тем, что торговый сегмент коммерческой недвижимости в России быстрее других восстановился после кризиса. Сегодня арендные ставки на аренду торговых площадей в качественных центрах уже выше докризисных на несколько процентов. А например, офисная недвижимость пока не может достигнуть докризисных показателей.
Как следствие, в прошлом году сделок по приобретению торговой недвижимости в Петербурге было совершено много (хотя до ценового рекорда, установленного MSREF, инвесторам слишком далеко).
В частности, компания «Старт», управляющая одноименной сетью гипермаркетов для дома и ремонта, приобрела в 2011 году у холдинга «Адамант» сеть магазинов «Домовой». Сумма сделки не разглашается, по оценкам независимых экспертов - порядка $10 млн. Инвестиционный фонд Jensen Group купил универмаг «Пассаж» на Невском проспекте по неподтвержденной информации - за $80 млн. Компания Fort Group приобрела «Макромир» (владельца ТРК «Французский бульвар», «Родео Драйв», «Фиолент», «Феличита», «Сити-Молл», а также приостановленного проекта ТК «Долгоозерный»). В последнем случае оценить стоимость сделки довольно сложно - новый владелец покупал долги «Макромира».
В Москве в 2011 году торговали меньше, зато она крупнее. Торговые центры компании МТЗ «Рубин» «Горбушкин двор» и «Филион» были проданы «Комплексным инвестициям» за сумму в $600 млн.
Инвестиционный фонд Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) впервые появился в России в 2007 году, приобретя почти 25% акций петербургской девелоперской компании RBI . Однако для инвестиций в недвижимость фонд вышел на рынок России только в 2009 году. Тогда руководство MSREF выступило с заявлением, что готово инвестировать в российскую недвижимость около $4 млрд. Долгое время MSREF не совершал никаких сделок и присматривался к московской недвижимости. На рынке ходили слухи, что американцы изучают московский бизнес-центр «Белая площадь» с целью покупки, и даже якобы серьезно потратились на оценку этого объекта. Однако сделка так и не была проведена. Приобретение ТРК «Галерея» позволит руководству MSREF наконец подтвердить инвесторам фонда целесообразность работы в России.
Компания хочет выручить за него не менее 1 млрд долларов.
Фонд Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) VII рассматривает возможность продать торгово-развлекательный центр «Галерея» в Петербурге. Об этом пишут «Ведомости».
Источники издания полагают, что это связано с завершением срока работы компании. Срок продлят, если покупатель не найдется. Отмечается, что MSREF VII хочет продать ТРЦ за миллиард долларов.
ТРЦ «Галерея» открылся на Лиговском проспекте в 2010 году. В строительство комплекса вложили 500 млн долларов. Общая площадь одного из крупнейших торговых центров Петербурга - 192 тыс. кв. метров, а арендная площадь достигает 93 тыс. кв. метров.
В 2012 году «Галерея» принадлежала компании ООО «Строительная компания „Бриз“». Ее продали MSERF VII за рекордные 1,1 млрд долларов. Тогда сделка стала крупнейшей на российском рынке коммерческой недвижимости.
В феврале стало известно, что группа компаний Renaissance из Турции на Васильевском острове в Петербурге торгово-развлекательный центр. В проект хотят инвестировать 150 млн долларов.
Прошлое и настоящее городской магистрали в фотопрогулке «Карповки».
сайт: 17.07.2019
У компании остались 6000 обманутых дольщиков.
сайт: 17.07.2019
Доброе утро, Петербург! Сегодня, 17 июля, синоптики обещают и солнце, и облака, и дождь. Потеплеет до +20 градусов, но подует умеренный ветер. К ночи похолодает до +13, будет дождливо. Кстати, кому-нибудь удалось понаблюдать частное лунное затмение прошлой ночью? Фото дня: дождаться радугу.
Американский фонд недвижимости Morgan Stanley Real Estate Fund VII договорился о покупке ТЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге за $1,1 миллиарда. Окончательно сделка будет завершена позднее в этом месяце. Приведет ли смена владельца к каким-либо изменениям в ТЦ, рассуждали наши эксперты.
Почему Meridian Capital решила продать ТЦ?
Александр Волошин, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
В данном проекте Meridian Capital выступил как классический девелопер. Компания построила объект, заполнила его арендаторами, стабилизировала и спустя год продала.
Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН
С самого начала проект был достаточно сложным и рискованным, учитывая, что яма на этом месте существовала уже много лет. На мой взгляд, продажа готового объекта с такой доходностью западной компании достаточно успешное завершение проекта. Эта сделка позволит продавцу получить средства для реализации новых проектов.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG
Ничего удивительного в том, что Meridian Capital решила продать ТРЦ «Галерея» нет. Это нормальный девелоперский цикл: построить объект, привлечь в объект арендаторов, стабилизировать работу ТЦ, достигнув максимальных показателей, и продать его на «пике». Вырученные деньги девелопер, как правило, вкладывает в другой проект, что, скорее всего, и будет делать Meridian Capital.
Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg
Meridian Capital действовала можно сказать по «классической» схеме, включающей строительство, запуск проекта и последующую реализацию.
Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге
В настоящее время наиболее привлекательным с точки зрения инвестиции является торговая недвижимость. Безусловно, у западных фондов есть интерес к объектам класса «А», которые являются наименее рискованными и приносят высокий по западным меркам доход.
Насколько оправдана предложенная цена с точки зрения рынка?
Александр Волошин
Годовой доход ТРК Галерея можно оценить в 90 млн. долларов в год при 100% заполненности комплекса, исходя из средней ставки аренды 1000 долларов за кв. м в год. Высокий уровень средней арендной ставки обусловлен отсутствием крупных якорных арендаторов, за исключением операторов развлечений. Стоимость объекта рыночная и позволяет новым собственникам рассчитывать на доходность 8,5-9%.
Екатерина Марковец
При условии, что средняя арендная ставка в «Галерее» составляет порядка 100 дол. за кв. м в месяц, с учетом всех операционных расходов, среднегодовой доход ТРК находится на уровне около 7% годовых. Подобную сделку может себе позволить только западный инвестор, поскольку у него есть доступ к дешевым кредитным ресурсам. В то же время «Галерея» идеально подходит в качестве объекта для инвестиций, что в первую очередь обусловлено идеальным местоположением и качественной концепцией. Кроме того, заполняемость комплекса близка к 100%.
Денис Колокольников
Озвученная стоимость в 1,1 миллиард долларов адекватна сегодняшним реалиям рынка. Ведь ТРЦ «Галерея» - это знаковый проект, он один из лучших в России и, на мой взгляд, лучший в Санкт-Петербурге. При его появлении понесли убытки многие ТЦ, расположенные в зоне охвата, и даже сегмент стрит-ритейла на Невском проспекте не остался в стороне. ТРЦ «Галерея» - это «качественный» проект с хорошей концепцией в «вечном» месте и вследствие этого с хорошей стабильной доходностью.
Павел Пикалев
Насколько нам известно, первоначальная цена была снижена в ходе переговоров. Итоговая сумма в 1,1 млрд. долларов, несмотря на беспрецедентность для российского рынка недвижимости, оправдана для данного объекта - из-за его уникальности, размеров, общей успешности.
Илья Андреев
Точно не зная финансовую составляющую данного проекта, можно говорить только об общих экспертных оценках. Учитывая общую и арендопригодную площадь данного комплекса, а также возможные средние ставки, сумма, предложенная за ТРК «Галерея», выглядит вполне справедливой, особенно с точки зрения иностранных инвесторов, которые менее требовательны к уровню доходности.
Произойдут ли какие-либо изменения в ТЦ в связи со сменой владельца?
Александр Волошин
Скорее всего, смена собственника не приведет к изменениям самого объекта, так как на сегодняшний день ТРК Галерея относится к числу наиболее удачных проектов. ТРК Галерея это высококлассный объект институционального уровня. ТРК заполнен международными брендами, в том числе, впервые вышедшими на рынок Петербурга именно в этом комплексе. Еще одним неоспоримым преимуществом ТРК является его локация в самом центре города, на пересечении крупных торговых магистралей, в пешеходной доступности от станций метрополитена, рядом с Московским вокзалом.
Екатерина Марковец
Без комментариев
Денис Колокольников
Я не думаю, что новые владельцы ТРЦ «Галерея» будут что-то менять в столь успешном проекте. ТРЦ уже потеснил своих конкурентов, очень популярен среди покупателей и для получения хорошего дохода собственникам будет достаточно только поддерживать этот уровень.
Павел Пикалев
ТРЦ «Галерея» полностью заполнена арендаторами, имеет современную концепцию, мощную развлекательную составляющую (кинотеатр, боулинг), свои «фишки» (детский учебно-развлекательный центр, рестораны высокого ценового сегмента). Новому собственнику сегодня нет смысла что-либо менять. Тем не менее, тенденции на рынке торговых центров меняются стремительно, конкуренция высокая и Morgan Stanley будет внимательно следить за тем, чтобы своевременно корректировать концепцию объекта.
Илья Андреев
Без комментариев
