В 2011 году состоялась одна из крупнейших сделок на российском рынке коммерческой недвижимости. Американский фонд Morgan Stanley Real Estate Fund купил торговый центр "Галерея" на Лиговском проспекте за $1,1 млрд (завершение сделки пришлось на начало 2012 года). Аналитики указывают на то, что "Галерея" на данный момент один из самых успешных торговых комплексов в Петербурге, и говорят, что фонд заплатил за него справедливую цену. По оценке экспертов, за 2011 год центр посетило 22-25 млн покупателей, а совокупный оборот арендаторов "Галереи" составил примерно $1 млрд.

О закрытии сделки по продаже расположенного рядом с Московским вокзалом торгового центра "Галерея" за $1,1 млрд сообщило агентство Bloomberg со ссылкой на источники на рынке недвижимости. Покупателем выступил инвестфонд Morgan Stanley Real Estate Fund. Анонимный источник, близкий к одной из сторон сделки, подтвердил BG эту информацию. До этого комплекс принадлежал группе Meridian Capital, владельцами которой являются бывшие топ-менеджеры Казкоммерцбанка Евгений Фельд и Аскар Алшинбаев. В Meridian Capital, Morgan Stanley и Jones Lang LaSalle (консультант сделки) от комментариев отказались.

По словам генерального директора аналитического агентства "Infoline Аналитика" Михаила Бурмистрова, "Галерея" на данный момент чрезвычайно успешный торговый центр. "Для фонда это хорошее вложение. По нашим оценкам, за 2011 год комплекс посетило 22-25 млн человек, а совокупный годовой оборот арендаторов центра составил примерно $1 млрд. Полагаю, с приходом нового собственника в комплексе ничего меняться в ближайшее время не будет — он и так сверхуспешен", — констатировал господин Бурмистров.

Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) управляет объектами по всему миру общей стоимостью более $70 млрд. На российский рынок недвижимости фонд вышел в 2009 году, пообещав инвестировать около $4 млрд. До сих пор ни одной сделки закрыто не было. В разное время MSREF был акционером девелоперских компаний RGI International (владел 6,6% акций, проданы в 2011 году) и "РосЕвроДевелопмент" (10%, проданы в 2010 году). Сейчас владеет 24,99% компании RBI (строит жилье в Петербурге).

Покупка "Галереи" стала самой крупной сделкой на российском рынке коммерческой недвижимости. Ранее сопоставимые суммы инвесторы предпочитали вкладывать в приобретение нескольких активов, а не одного объекта. "Столь высокая стоимость "Галереи" объясняется центральным местоположением объекта, на пересечении Лиговского и Невского проспектов, и качественным пулом арендаторов. К тому же объект сдан почти на сто процентов",— говорит директор департамента инвестиций Praedium Oncor International Светлана Кара. Кроме того, объект является крупнейшим торговым центром Петербурга (ближайший конкурент — "Мега Дыбенко" площадью около 180 тыс. кв. м).

Всего в 2011 году на российском рынке коммерческой недвижимости, по данным Praedium Oncor International, было закрыто сделок на $8,1 млрд.

Торговый центр "Галерея" был открыт в ноябре 2010 года, объем инвестиций составляет более $500 млн, из которых $338 млн прокредитовал Сбербанк. ТРЦ возведен на участке 3,9 га, площадь самого комплекса составляет 192 тыс. кв. м.

Изначально на этом месте РАО "Высокоскоростные магистрали" планировало построить Транспортно-коммерческий центр в рамках проекта скоростной железнодорожной трассы между Москвой и Петербургом. Компания разместила под гарантии государства облигации и привлекла кредит английских банков на $30 млн, но расплатиться по этим обязательствам не смогла. В результате дальше котлована дело не пошло, и на протяжении более чем десятка лет стройплощадка возле вокзала называлась не иначе как "яма". В 2004 году город выставил участок на торги за $90 млн. Участок в итоге был продан консорциуму инвесторов во главе с Внешэкономбанком за $80 млн (также в консорциум входили СК "Бриз" и компания "Веда"). Это произошло в 2004 году. Затем началась череда смены собственников компании, владевшей землей. Сначала СК "Бриз" купила московская "Нафта-капитал", затем было заявлено, что покупателем "Бриза" стал Казкоммерцбанк.

Компания хочет выручить за него не менее 1 млрд долларов.

Фонд Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) VII рассматривает возможность продать торгово-развлекательный центр «Галерея» в Петербурге. Об этом пишут «Ведомости».

Источники издания полагают, что это связано с завершением срока работы компании. Срок продлят, если покупатель не найдется. Отмечается, что MSREF VII хочет продать ТРЦ за миллиард долларов.

ТРЦ «Галерея» открылся на Лиговском проспекте в 2010 году. В строительство комплекса вложили 500 млн долларов. Общая площадь одного из крупнейших торговых центров Петербурга - 192 тыс. кв. метров, а арендная площадь достигает 93 тыс. кв. метров.

В 2012 году «Галерея» принадлежала компании ООО «Строительная компания „Бриз“». Ее продали MSERF VII за рекордные 1,1 млрд долларов. Тогда сделка стала крупнейшей на российском рынке коммерческой недвижимости.

В феврале стало известно, что группа компаний Renaissance из Турции на Васильевском острове в Петербурге торгово-развлекательный центр. В проект хотят инвестировать 150 млн долларов.

Прошлое и настоящее городской магистрали в фотопрогулке «Карповки».

сайт: 17.07.2019

У компании остались 6000 обманутых дольщиков.

сайт: 17.07.2019

Доброе утро, Петербург! Сегодня, 17 июля, синоптики обещают и солнце, и облака, и дождь. Потеплеет до +20 градусов, но подует умеренный ветер. К ночи похолодает до +13, будет дождливо. Кстати, кому-нибудь удалось понаблюдать частное лунное затмение прошлой ночью? Фото дня: дождаться радугу.

Дилер современного искусства, владелец галерей в Нью-Йорке и Москве откровенно рассказал о своем бизнесе, инвестициях в искусство и о том, чего не хватает отечественным художникам

Скажите, пожалуйста, как вы оцениваете перспективы торговли современным искусством в России?

Достаточно грустно. Потому что нет увлеченных художников, увлеченных коллекционеров. Меня интересуют большей частью западные коллекционеры, а не русские. Если говорить о русском искусстве, я бы сказал: сперва подтяните образование, тогда и искусство подтянется. Наше искусство неграмотное, за ним нет сильного образования. Нет хорошего образования у художников — значит, не возникнет серьезного интереса у коллекционеров к необразованному искусству. Если коллекционеры будут плохо образованны, такими будут и их коллекции. Например, это тотальное увлечение нонконформистами. Я считаю, что это вообще неразвитое искусство. В каждой стране ты увидишь кучу людей, которые делают то же самое.

То есть вы ничего хорошего от российского искусства не ждете?

Не забывайте, страна только начала развиваться, мы сейчас на уровне Америки 1930-1940-х годов. Меняется инфраструктура, меняются политика, экономика. Америке на это понадобилось 60-70 лет, которые состояли постоянно из взлетов и падений. В 1980-е был взрыв, в 1990-е — кризис, и до сих пор, мне кажется, кризис. Если посмотреть, как выглядит Нью-Йорк, — это кризисный город, который не выглядит городом роскоши и благолепия. А Москва только начала развиваться. Я думаю, через пару десятков лет возникнет новая генерация и будет совершенно другая ситуация.

Новая генерация художников?

Художников, коллекционеров, политиков и бизнесменов. Будет другая страна, позитивная.

Иными словами, в долгосрочной перспективе…

Это развитие города и страны. Это не развитие двух-трех спекулянтов и художников.

А Евгений Чубаров — единственный из русских художников, с кем вы работаете?

Единственный русский, которого я считаю достойным. Но на каждые 20 лет есть свои герои. Чубаров закрыл практически 70-80 лет полного отсутствия реального искусства в России.

Для меня важно не только продавать искусство, мне важно, чтобы я с этим художником интеллектуально рос. С Чубаровым я сильно вырос, и это, кстати, позволяет мне судить о западных художниках, определять, насколько это фейковое абстрактное искусство или же нет. Вот именно работы Чубарова позволили натренировать себя.

Возникает закономерный, как мне кажется, вопрос. Зачем вам, успешному нью-йоркскому дилеру, галерея в Москве? И насколько это интересно коммерчески — представлять западных художников в Москве?

Экономически присутствие мое здесь неоправданно, но все же я отсюда произошел, и какой-то интерес есть к этой стране, и то, что мы делаем, никто не делает — это выделяет нас. Можете рассматривать это как эгоманию. Может быть, хотя я не эгоман. Мне просто интересно то, что я делаю. Плюс статус московского галериста позволяет мне работать в Нью-Йорке с топовыми художниками. Там моя галерея была бы одной из множества, и программа выставок, набор художников никогда не были бы настолько сильными.

Почему?

У каждого художника есть свои представители, и звезд я бы никогда не получил. А здесь у меня есть возможность сделать выставку Дэмиена Херста, потому что тут я не конкурирую с остальными галереями. То же самое касается Рона Арада, Вима Дельвуа и других. Как правило, это уже взрослые художники, и они взращены другими галереями. Когда я здесь открыл галерею, они были уже состоявшимися художниками.

Говоря о деятельности московской галереи — все-таки есть здесь какой-то сложившийся круг клиентов?

Почти нет. Вопрос в том, нужны ли они нам здесь. Пожалуй, и не нужны.

А есть ли среди ваших клиентов российские коллекционеры, которые покупают у вас искусство на Западе?

Да, конечно. Русские — это где-то 20% моих клиентов. В основном это успешные бизнесмены, которые уехали. В Англии, в Америке я знаю несколько человек, которые стали коллекционерами. Я горжусь тем, что периодически продаю им работы высококлассных художников, включая Фрэнсиса Бэкона, Кристофера Вула, Джорджа Кондо. Это очень рафинированные коллекции.

Есть еще одна тема, которую я бы хотела затронуть. Как вы относитесь к понятию инвестиций в искусство?

Дело в том, что благодаря успеху аукционов 2008-2010 годов, когда начался кризис, а продажи искусства все еще демонстрировали хорошие показатели, многие западные хедж-фонды, особенно молодые инвестиционные компании, решили, что окупаемость инвестиций в искусство гораздо выше, чем то, что они предлагают своим клиентам. И за период с 2008 по 2012 год работы Энди Уорхола, Кристофера Вула, Джорджа Кондо, Агнес Мартин выросли в цене в пять, а то и в десять раз.

Фактически хедж-фонды вытащили часть средств из фондового рынка и вложили в искусство. Однако, в отличие от коллекционеров, они не мыслят критериями «я это люблю, поэтому куплю и буду держать у себя» — они приобретали произведения современных художников для того, чтобы в скором времени продать. Для них это обычное сезонное явление: осенью купил, весной продал. Сознание у них осталось такое же. Они вложили кучу денег в молодых художников, которых им посоветовали дилеры и коллекционеры, с кем они дружили. Они разом сделали ставку фактически на все молодое искусство, которое тогда расцветало. И такие художники, как Алекс Израэль и Марк Гротьян, еще выстояли, а другие просто исчезли — и с художественной сцены, и с рынка. Или вот художник Дэн Коэн, который стоил у Гагосяна от полутора миллионов долларов, теперь опустился до $50 тыс. Так вот, эти инвесторы, покупая искусство, думали: «Сейчас осенью куплю, а потом на аукционе продам». Кому-то удалось быстро продать, и они вышли с хорошим финансовым результатом, но, продержавшись год, цены идут вниз.

То есть те, кто первыми вложились и успели выйти…

Да, те, кто вложил $50-100 тыс., умудрились заработать на этом $500-700 тыс., а вот те, кто платил эти $500-700 тыс. и выше, — они на этом попали на 90%.

Похоже на финансовую пирамиду.

Да. Потому что влезли люди из другого бизнеса, с большими деньгами, и эта пирамида сейчас рухнула. За последний год многие художники исчезли, многие, кто был очень популярен, за кем бегали коллекционеры, обесценились или спрос на них упал.

Другое дело — если инвестировать только в искусство, правильно отобрав материал. Это может принести от 50 до 100% годового дохода, а возможно, и больше. А многие художники до сих пор не достигли своей реальной цены.

Выставка работ Дэмиена Херста в Галерее Гари Татинцяна в Москве. Courtesy of Gary Tatintsian Gallery

То есть, чтобы инвестировать выгодно, надо очень хорошо в этом разбираться?

Это должно быть твоим бизнесом, чтобы ты мог на этом заработать. Если это не твой реальный бизнес, то тобой будут манипулировать либо дилеры, либо аукционы. Выбор работ — очень важная вещь, а еще важно знать, сколько нужно подождать.

Фактически заработать на искусстве могут только профессионалы, галеристы и дилеры?

Скажу шире: любой человек, который уделяет анализу определенное время. Профессионалы — в первую очередь, и некоторые инвесторы, которых консультируют профессиональные эксперты. И такие эксперты обязательно должны быть сами финансово успешными. Потому что, если он для себя ничего не заработал, он и для тебя никогда ничего не сделает.

А что такое финансово успешный эксперт?

Собственник серьезной коллекции с серьезным доходом.

Где начинающему коллекционеру стоит покупать искусство? Может быть, на мировых аукционах?

99% искусства, которое показывается в музеях, продается на аукционах, просто плохое. Молодому коллекционеру ни в коем случае не стоит думать, что если он разобрался в своем бизнесе, то уж с рынком искусства он разберется. Прежде всего нужно найти своего дилера, который поможет разобраться с механизмами арт-рынка. Если ты хочешь сам потом принимать решения, ты должен понять, как это все работает. Дальше уже сможешь анализировать произведения искусства, вникать вместе со специалистом.

Галеристом, арт-дилером?

Нет, галерист — это не специалист. Это спекулятивная область, где человек снимает помещение, показывает любое искусство своих друзей и пытается его продать.

Кто тогда может быть таким специалистом?

В мире их 2,5 человека. Это всегда единицы, так же мало хороших дилеров, мало хороших художников.

Очень часто молодые художники задают вопрос, как им стать коммерчески успешными. Как им попасть на мировые аукционы, как начать продаваться?

Любой успешный художник — это коммерчески успешный художник. Если ты не можешь прокормить себя тем, чем ты занимаешься, иди работать таксистом.

Здесь нет ни рецептов, ни советов. Это значит быть вовлеченным не в коммерческую структуру, а в инфраструктуру арт-индустрии, когда за тобой начинают следить еще буквально со школы, с университета. Впрочем, это подходит для более эрудированных западных рынков, где существует арт-бизнес как таковой. Он у нас несколько рудиментарный, развивающийся по-своему, быстрее. В России, как только художник умрет, все его начинают собирать. У нас сперва были спекулянты искусством, которые продавали за границу, потом вдруг появились новые коллекционеры, но это без оглядки на всю мировую инфраструктуру. Когда в России был экономический бум, мировые аукционы включили в свое меню ряд русских художников, потом это все сникло. Аукционы и сейчас регулярно продают, наверное, и Булатова, и Кабакова, чтобы за ними бегали коллекционеры, которые хотят купить все, что есть на рынке, такого не наблюдается ни за одним русским художником. Несмотря на то что мы работаем с Чубаровым, и достаточно успешно, все равно отношение к русскому художнику как к эквиваленту интеллекта все еще, я считаю, недооценено.

В чем причина?

Вы слышите западную риторику по поводу России. Это относится не только к политикам, это буквально к каждому гражданину России относится.

До 1 июля в Галерее Гари Татинцяна продолжается выставка произведений Дэмиена Херста. Выставка организована при поддержке бренда Simple.

Покупателями стали Алексей и Юрий Хотины. Керимов продолжает избавляться от активов в России и хочет продать 40% акций «Полюс Золота»

Forbes удалось выяснить, кто приобрел галерею «Модный сезон» в бывшей гостинице «Москва» (теперь — Four Seasons Hotel Moscow) у члена списка Forbes и владельца «Нафта Москва» Сулеймана Керимова 31. Как рассказали Forbes два источника на рынке недвижимости, покупателями стали отец и сын Юрий и Алексей Хотины. В приемной Сулеймана Керимова не стали давать комментарии. С Хотиными связаться с ними не удалось. Ранее галерея оценивалась Керимовым в $350 млн.

В начале лета ФАС разрешила кипрской Sulena Holdings приобрести 93,35% другого офшора — Iolernico Investments, владеющего компанией «Торговая галерея». Этой компании принадлежит галерея «Модный сезон» между Кремлем и зданием Госдумы на Охотном ряду. Посещаемость галереи составляет около 6 млн человек в год, общая площадь — 41 000 кв. м, из них арендуемая — 28 500 кв. м. Часть галереи отдана в аренду бутикам — Chanel, Escada, Canali . По оценке Forbes, годовой доход от аренды галереи «Модный сезон» составляет около $80 млн.

Хотины, по неофициальной информации, владеют ТК «Горбушкин двор», ТЦ «Филион» и многими другими объектами в столице. Также, по оценке знакомого бизнесменов, Хотины владеют 2 млн кв.м недвижимости в Москве, но объекты неконсолидированны. «Их доходы без процентов по кредитам составляют порядка $300 млн в год», - знает один из игроков на рынке недвижимости. Еще один человек отмечает, что Хотины - редкие по нынешним временам люди, у которых есть свободные деньги.

Сулейман Керимов спешил со сделкой. «Он продает все в России», - говорит источник, близкий к Керимову.

Помимо гостиницы Керимов продал 4% пакета ВТБ, еще в 2013 году были проданы 21,75% «Уралкалия» и 47% ПИК. Как объясняет источник, продолжаются переговоры по продаже 40% пакета акций «Полюс Золота». В «Нафте Москва» это не комментируют. Значительная часть активов покупались на заемные средства и по итогам расчетов с кредиторами и в частности с ВТБ может получиться, что стоимость активов Керимова будет не так далека от объема кредитов. «Если говорить про net asset value (стоимость чистых активов — прим.Forbes), то Керимов, возможно, перестанет быть миллиардером», - считает источник Forbes.

Распродажу Керимовым активов источник объясняет двумя причинами - ослаблением влияния бизнесменов, близких к правительству Дмирия Медведва, а также судом с бывшим депутатом Госдумы Ашотом Егиазаряном, который пытался наложить обеспечительные меры на активы Керимова. Вердикт Лондонского международного арбитражного суда обязал Керимова в 2014 году выплатить Егиазаряну $250 млн. Эти средства Керимов ранее вложил в строительство гостиницы «Москва».

Построенная в 1930-х гг. гостиница «Москва» была снесена в 2004 году. Новый отель на ее месте строила компания «Декмос»: 51% ее акций принадлежал ЗАО «Декорум», 49% — столичной мэрии. Считалось, что «Декорум» контролируется Егиазаряном. Сам Егиазарян это отрицал, заявляя, что всего лишь курирует строительство отеля как депутат, избранный от Москвы.

В 2010 году стало известно, что 50% «Декорума» (эквивалентны 25,5% в гостинице «Москва») принадлежат Аркадию Ротенбергу и его партнеру Константину Голощапову. Информация об этом обнаружилась в судебных исках, которыми начали обмениваться акционеры «Декмоса». В конце 2010 г. Егиазарян и его представители подали иски в лондонский международный арбитраж на Кипре, ответчиками по которым оказались Керимов, Ротенберг и Голощапов, а также тогдашний мэр Москвы Юрий Лужков и его жена Елена Батурина. Егиазарян обвинял Керимова и Ротенберга в захвате его доли в «Москве» и оценивал ущерб примерно в $2 млрд. В России Егиазарян является фигурантом уголовного дела по статье «Мошенничество» по факту присвоения бюджетных $87,5 млн. Госдума лишила заподозренного в мошенничестве депутата неприкосновенности, он был объявлен сначала в федеральный, а затем международный розыск.

За ТРК «Галерея» фонд предложил $1,1 млрд, что является абсолютным рекордом для инвестиционных сделок на российском рынке коммерческой недвижимости. Собственник объекта Meridian Capital, инвестировавший в него около $500 млн, поступил как классический девелопер: построил, запустил, продал. По данным директора по развитию компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александра Волошина, годовой доход ТРК «Галерея» оценивается в $90 млн в год (исходя из средней ставки аренды $1000/ кв. м в год). Простой подсчет показывает, что представители инвестфонда согласились расстаться с миллиардом, чтобы получать доходы в размере около 8% годовых. Вместо привычных для российского рынка 10%-13%.

Хотя и такая доходность американцев вполне устраивает. В этом уверен глава компании Hansa SPb Development Олег Барков. По его словам, доходность для первоклассных объектов в России сейчас на уровне 9%, в Европе - 4%. Поэтому доход с «Галереи» для инвестора не так уж плох. Впрочем, и качественные объекты в Петербурге можно пересчитать по пальцам.

В том что ТРК «Галерея» является первоклассным объектом, никто не сомневается: почти 200 тыс. кв. м качественной торговой недвижимости в самом центре Петербурга, полная заполняемость комплекса арендаторами, безумный трафик посетителей, прозрачная экономика работы ТРК. Все перечисленные факторы могут заставить любого западного инвестора приобрести такую недвижимость. По словам директора компании Colliers Int Николая Казанского, MSREF был не единственным, кто хотел купить этот объект. Однако американцы перебили ценой. По расчетам директора отдела инвестиций Praedium Oncor Int Светланы Кара инвестиционный фонд не останется в накладе, так как внутренняя норма доходности при пятилетнем владении объектом, с учетом роста арендных ставок, составит 15-20%.

Остается добавить, что интерес иностранного инвестора к ТРК «Галерея» вызван еще и тем, что торговый сегмент коммерческой недвижимости в России быстрее других восстановился после кризиса. Сегодня арендные ставки на аренду торговых площадей в качественных центрах уже выше докризисных на несколько процентов. А например, офисная недвижимость пока не может достигнуть докризисных показателей.

Как следствие, в прошлом году сделок по приобретению торговой недвижимости в Петербурге было совершено много (хотя до ценового рекорда, установленного MSREF, инвесторам слишком далеко).

В частности, компания «Старт», управляющая одноименной сетью гипермаркетов для дома и ремонта, приобрела в 2011 году у холдинга «Адамант» сеть магазинов «Домовой». Сумма сделки не разглашается, по оценкам независимых экспертов - порядка $10 млн. Инвестиционный фонд Jensen Group купил универмаг «Пассаж» на Невском проспекте по неподтвержденной информации - за $80 млн. Компания Fort Group приобрела «Макромир» (владельца ТРК «Французский бульвар», «Родео Драйв», «Фиолент», «Феличита», «Сити-Молл», а также приостановленного проекта ТК «Долгоозерный»). В последнем случае оценить стоимость сделки довольно сложно - новый владелец покупал долги «Макромира».

В Москве в 2011 году торговали меньше, зато она крупнее. Торговые центры компании МТЗ «Рубин» «Горбушкин двор» и «Филион» были проданы «Комплексным инвестициям» за сумму в $600 млн.

Инвестиционный фонд Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) впервые появился в России в 2007 году, приобретя почти 25% акций петербургской девелоперской компании RBI . Однако для инвестиций в недвижимость фонд вышел на рынок России только в 2009 году. Тогда руководство MSREF выступило с заявлением, что готово инвестировать в российскую недвижимость около $4 млрд. Долгое время MSREF не совершал никаких сделок и присматривался к московской недвижимости. На рынке ходили слухи, что американцы изучают московский бизнес-центр «Белая площадь» с целью покупки, и даже якобы серьезно потратились на оценку этого объекта. Однако сделка так и не была проведена. Приобретение ТРК «Галерея» позволит руководству MSREF наконец подтвердить инвесторам фонда целесообразность работы в России.