Американский фонд Morgan Stanley Real Estate Fund VII покупает торговый центр «Галерея» в Санкт-Петербурге за 1,1 млрд долларов. Это крупнейшая инвестиционная сделка в истории российского рынка недвижимости

Один из самых крупных торгово-развлекательных центров Санкт-Петербурга - «Галерея» - будет продан американскому фонду Morgan Stanley Real Estate Fund VII, сообщило агентство Bloomberg. Собственник центра казахстанская компания Meridian Capital (ею владеют бывшие топ-менеджеры «Казкоммерцбанка» Евгений Фельд и Аскар Алшинбаев) продает его за рекордную сумму в 1,1 млрд долларов.

О переговорах по поводу продажи стало известно летом прошлого года. Теперь стороны договорились о цене и намерены закрыть сделку до конца месяца. Консультантом сделки, по данным участников рынка, выступила международная компания Jones Lang LaSalle.

ТЦ «Галерея» - относительно новый объект, он был открыт в ноябре 2010 года. Торговый центр расположен в центре Санкт-Петербурга, на пересечении Лиговского и Невского проспектов, рядом с Московским вокзалом.

По словам директора отдела инвестиций компании Praedium Oncor International Светланы Кара, «Галерея» - крупнейший торгово-развлекательный центр Санкт-Петербурга. В нем представлены практически все известные мировые бренды.

Общая площадь объекта составляет 192 тысячи кв. метров, арендная - 93 тысячи кв. метров. В торговом центре расположено около 250 магазинов, подземный паркинг на 1,2 тысячи автомобилей, боулинг на 27 дорожек и большой многозальный кинотеатр. Инвестиции в проект составили более 380 млн долларов.

Торговые центры дороже еще не стоили

«Такому объекту вряд ли возможно создать ощутимую конкуренцию, - рассказал сайт генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург Николай Казанский. - По нашим данным, ставка капитализации по этому объекту составляет 9%, что позволит ему окупиться через 8 лет».

Казанский считает цену вполне адекватной, а сам объект - уникальным и очень выгодным для инвестиций: он практически полностью заполнен арендаторами, годовая доходность составляет 100 млн долларов.

«Инвестора в этом случае удовлетворило сочетание качества и доходности, - пояснил Казанский. - Подобных объектов не только в России, но и в Европе мало, поэтому для иностранного инвестора покупка этого объекта, возможно, была наилучшим вложением средств».

Эксперты рынка отмечают, что покупка ТЦ «Галерея» станет крупнейшей сделкой на российском рынке недвижимости. По данным Jones Lang LaSalle, прежде крупнейшими сделками на рынке коммерческой недвижимости в России считались покупка портфеля объектов Horus Capital компанией Lenmar Capital и покупка торговых центров «Макромира» компанией Fort Group. Объем каждой из сделок составил около 800 млн долларов. Сделка по покупке отеля Ritz Carlton в Москве оценивается в 600-700 млн долларов.

Светлана Кара отметила, что в 2011 году в сегменте торговой недвижимости наиболее крупной была сделка по продаже компанией МТЗ «Рубин» двух крупных торговых центров в Москве: ТЦ «Горбушкин Двор» и ТЦ «Филион» за 600 млн долларов.

«Покупка «Галереи» - не только самая крупная сделка в России, но и одна из крупнейших в Европе за последние годы, причем она окажет влияние на интерес инвесторов к Петербургу, - отметил Николай Казанский. - Если до 2008 года большая часть сделок осуществлялась с участием международных фондов, то последние два года перевес по сделкам находился на стороне российских компаний. И мы прогнозируем возвращение интереса международных инвесторов, в частности, в Петербурге активность будет на стороне скандинавских инвестфондов».

Американский банк сделал ставку на Россию

О том, что один из крупнейших инвестиционных банков США Morgan Stanley интересуется вложениями в российскую недвижимость, стало известно еще в 2009 году, когда банк и российская управляющая компания Marshall Capital Partners создали совместное предприятие Mayak Corporate Real Estate («Маяк»). Компания была создана для предоставления услуг по управлению объектами частным и государственным компаниям - владельцам крупных портфелей непрофильных активов в сфере недвижимости.

Кроме того, у банка есть структура Morgan Stanley Real Estate, которая управляет активами в сфере недвижимости общей стоимостью более 70 млрд долларов. До 2010–2011 годов Morgan Stanley владела различными по объему пакетами акций работающих на российском рынке девелоперских компаний «Росевродевелопмент» и RGI International. Затем эти акции были проданы. По данным газеты «Коммерсантъ», сейчас Morgan Stanley Real Estate владеет 24,99% компании RBI, которая строит жилье в Санкт-Петербурге, портфель проектов - около 850 тысяч кв. метров.

Фонд Morgan Stanley Real Estate Fund VII, который покупает ТЦ «Галерея», был сформирован в 2009 году - это последний из серии фондов недвижимости американского инвестбанка. По данным «Ведомостей», его размер - 4,7 млрд долларов, при этом уже проинвестировано 1,9 млрд долларов. Среди инвесторов фонда - China Investment Corporation (800 млн долларов) и канадская CPP Investment (360 млн долларов).

На российском рынке торговой недвижимости заключена крупнейшая в истории инвестиционная сделка

На российском рынке торговой недвижимости заключена крупнейшая в истории инвестиционная сделка. Торгово-развлекательный центр «Галерея» в Санкт-Петербурге сменил собственника: по данным газеты Ъ, фонд Morgan Stanley Real Estate Fund заплатил за объект 1,1 миллиарда долларов.

Ранее торговый центр площадью 192 тысячи квадратных метров, расположенный пересечении Лиговского и Невского проспектов, принадлежал Группе Meridian Capital, которая подконтрольна бывшим топ-менеджерам "Казкоммерцбанка" Евгению Фельду и Аскару Алшинбаеву. Консультантом сделки выступила компания Jones Lang LaSalle.

Фонд Morgan Stanley Real Estate Fund вышел на российский рынок в 2009 году. Сделка по покупке ТРЦ «Галерея» стала первой для компании, владеющей объектами стоимостью более 70 миллиардов долларов по всему миру.

По данным экспертов Praedium Oncor International, в 2011 году на рынке торговой недвижимости России были закрыты сделки на общую сумму более 8 миллиардов долларов. В числе самых крупных – продажа торговых центров «Филион» и «Горбушкин двор» за общую сумму 500-600 миллионов долларов.

Напомним, что ТРЦ «Галерея» был открыт в Санкт-Петербурге осенью 2010 года. Объем инвестиций в проект составил около 500 миллионов долларов, включая 338 миллионов кредита Сбербанка. Общее число арендаторов комплекса составляет около 300 операторов. Заполняемость торговой галереи на сегодняшний день близка к 100 процентам.

Компания хочет выручить за него не менее 1 млрд долларов.

Фонд Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) VII рассматривает возможность продать торгово-развлекательный центр «Галерея» в Петербурге. Об этом пишут «Ведомости».

Источники издания полагают, что это связано с завершением срока работы компании. Срок продлят, если покупатель не найдется. Отмечается, что MSREF VII хочет продать ТРЦ за миллиард долларов.

ТРЦ «Галерея» открылся на Лиговском проспекте в 2010 году. В строительство комплекса вложили 500 млн долларов. Общая площадь одного из крупнейших торговых центров Петербурга - 192 тыс. кв. метров, а арендная площадь достигает 93 тыс. кв. метров.

В 2012 году «Галерея» принадлежала компании ООО «Строительная компания „Бриз“». Ее продали MSERF VII за рекордные 1,1 млрд долларов. Тогда сделка стала крупнейшей на российском рынке коммерческой недвижимости.

В феврале стало известно, что группа компаний Renaissance из Турции на Васильевском острове в Петербурге торгово-развлекательный центр. В проект хотят инвестировать 150 млн долларов.

Прошлое и настоящее городской магистрали в фотопрогулке «Карповки».

сайт: 17.07.2019

У компании остались 6000 обманутых дольщиков.

сайт: 17.07.2019

Доброе утро, Петербург! Сегодня, 17 июля, синоптики обещают и солнце, и облака, и дождь. Потеплеет до +20 градусов, но подует умеренный ветер. К ночи похолодает до +13, будет дождливо. Кстати, кому-нибудь удалось понаблюдать частное лунное затмение прошлой ночью? Фото дня: дождаться радугу.

Надежда Степанова и Эльвира Тарноградская — владелицы московской галереи современного искусства Triangle, открытой в 2014 году. За полтора года хозяйки «Треугольника» нашли подход к московским и швейцарским коллекционерам, установили тесную связь с австрийской художественной публикой и научились зарабатывать на работах молодых авторов.

Степанова - вдохновитель проекта и галеристка с опытом, живет в Италии и в Москве бывает наездами. Тарноградская - юрист и специалист по антиквариату из потомственной «антикварной» семьи, постоянно работает в галерее. «Иногда коллекционер видит какую-то работу дистанционно - нашел на сайте галереи картинку, присылает запрос, переводит деньги. Но такие случаи редкость. Для того чтобы галерея работала и зарабатывала, в ней надо присутствовать», - поясняет она.

Перед запуском собственного бизнеса, в 2014 году, галеристки решили, что заниматься современным искусством интереснее и выгоднее. Работы признанных мастеров уже разобраны по музеям и дорогим частным коллекциям, открытия случаются крайне редко. «А вот современное искусство - как раз тот рынок, где можно найти самое лучшее и предложить клиенту», - объясняет Тарноградская свое стремление к молодым талантам.

В «Треугольнике» сейчас представлено девять художников. Ровно то количество, которое и должно быть у молодой галереи, считают основательницы. Источник дохода для галереи - продажи работ. От проданной картины художник и галерея получают по 50%. Некоторые работы галерея выкупает и оставляет себе - те, что имеют перспективы стать со временем дороже.

Законы ценообразования на этом рынке довольно четкие. Например, работа молодого художника, выполненная маслом на холсте размером 40 на 60 см, в США или Европе не может стоить меньше чем €1500, у нас начинающий художник может быть оценен и дешевле, но не намного. «Эта сумма включает плату и за труд, и за материалы, а также обеспечивает художнику возможность жить за счет искусства, а не идти в официанты или учителя», - поясняет Степанова. Ценовой разброс на работы, которые представлены в «Треугольнике», широкий - от €100 за небольшие по формату рисунки до €20 000-30 000 за более масштабные и трудоемкие работы.

Эксклюзивный договор между галереей и молодым художником — редкость. Чаще всего галерея берет работы на реализацию, а выручка делится 50 на 50. Знаменитости, работающие с крупными галереями, получают более существенную долю вознаграждения. Если галерея покупает несколько работ непосредственно из студии художника «оптом», то ее процент увеличивается до 70-80% от стоимости работ.

Поиск талантов предполагает посещение большого количества выставок разного масштаба, и не только в России. Галерею «Треугольник», например, интересуют художники из постсоветского пространства. Некоторые художники работали с Эльвирой Тарноградской еще до основания галереи как с арт-дилером. Надежда отвечает за культурный обмен. Общается с европейскими и американскими галереями, привозит работы интересных молодых художников в Москву и организует выставки «своих» за границей.

«Недостатка в новых именах нет, скорее избыток», - признаются галеристки. Их компания, например, постоянно получает письма и предложения от начинающих живописцев. «Попасть к нам очень непросто, наше решение основывается исключительно на качестве работ, таланте художника и стадии его карьеры - он должен быть действительно молодым, до 35 лет, и действительно начинающим», - поясняет Степанова.

Отбирая художников в свою галерею, Степанова и Тарноградская руководствуются собственным художественным вкусом и коммерческим чутьем. Специально «под коллекционера» или какого-то конкретного покупателя подбор работ никто не ведет, - поясняет Надежда. Если художник интересен самим галеристкам, значит, он заинтересует и покупателей.

Молодые авторы не значит совсем безвестные. У «Треугольника» есть художники, уже любимые зрителями. Начинающая галерея для них - более интересная площадка, чем именитая. Например, художники Валерий Чтак и Кирилл Кто покинули почтенные московские галереи из-за недостатка внимания. «Мы познакомились с Валерой Чтаком, когда он шел из галереи «Риджина», с которой он как раз расстался», - рассказывает Степанова. Там за несколько лет сотрудничества у художника была единственная выставка. «Треугольник» успел за полтора года выставить работы Чтака трижды и показать его работы на четырех ярмарках, в том числе европейских. Сейчас галерея готовит очередную выставку художника, которая пройдет весной.

Кирилл Кто пришел в «Треугольник» из галереи XL - еще одной старейшей московской галереи. «За последние годы у него там была только одна выставка графики и ready made. Кирилл приходил к нам в галерею, и мы прекрасно общались. Я предложила выставить у нас его холсты, и он с радостью согласился», - рассказывает Надежда. С XL художник расстался мирно, владелица галереи Елена Селина оказалась не прочь расстаться с автором, до которого у нее не доходили руки.

После того как Triangle впервые представила холсты Кто, интерес к его творчеству заметно вырос. После выставки одну работу приобрел Владимир Овчаренко, основатель галереи «Риджина» и аукциона современного искусства Vladey. Он включил ее в эпохальную выставку своей коллекции «Борщ и Шампанское», которая прошла этим летом в Музее современного искусства на Гоголевском бульваре, кроме того, стал активно продавать его графику на Vladey. Надежда рассказывает, что в конце октября маленький рисунок Кирилла Кто формата А4 по стартовой цене €100 ушел за €1400. Художник решил, что может сотрудничать с Овчаренко в графике, но эксклюзив на живописные работы на холстах он отдал «Треугольнику». Недавно Степанова продала два небольших холста Кирилла Кто коллекционеру из Милана. Он увидел его работы на ежегодной художественной ярмарке в Вене Vienna Contemporary.

Международные амбиции и участие в ярмарках, в том числе за пределами России, необходимы и галерее, и ее художникам для того, чтобы приобрести известность и вес на рынке. К участию допускаются только галереи, имеющие свою международную программу. Часть такой программы для Triangle станет выставка молодого американского художника с русскими корнями Стефана Черепнина, который экспонируется в известной Нью-Йоркской галерее The Real Fine Art. Прадедушка Черепнина писал музыку для балетов Дягилева, а его род восходит к известной фамилии Бенуа. Надежда и Эльвира уверены, что работы художника и его история заинтересуют московскую публику.

В Вене «Треугольник» успешно представил молодого российского художника . От коллекционеров поступило несколько запросов на приобретение его работ. Тарноградская: «Алексей Мандыч идеально ложится в австрийскую тему - его «Черный квадрат» выполнен собственной кровью художника. Мы помним, что знаменитый австрийский художник Герман Нич также использовал кровь. Получилась культурная аллюзия и в сторону русского авангарда, и в сторону венского акционизма».

Сейчас «Треугольник» вывозит и показывает за границей 20-25 произведений в год. За полтора года галеристки уже «освоили» две Венские ярмарки и одну московскую Cosmoscow. «Треугольник» подает заявки и на участие в ярмарках BRAFA в Брюсселе, Art Basel в Базеле и Art Cologne в Кельне. Но приглашения пока не получает, что, впрочем, неудивительно. Крупнейшие международные ярмарки доступны для только именитым галереям с устойчивой репутацией. К таким пока относятся две отечественные галереи - московско-лондонская «Риджина» и московская XL.

Степанова и Тарноградская стремятся к тому, чтобы со временем и «Треугольник» взошел на международный художественный олимп. Главное - усердно работать и не совершать ошибок. «Наша стратегия основывается на презентации молодых художников, работающих в области актуального искусства, поэтому мы не можем выставлять и более продаваемую «интерьерную» живопись или устраивать выставки известных художников со сложившимся рынком, хотя это может показаться более легким приемом с коммерческой точки зрения, - поясняет Степанова. - Чтобы выйти на международную арену, недостаточно думать о том, что легче продается.

Получить устойчивую репутацию, вывести своих художников не международный рынок, а затем продавать их работы за десятки или даже сотни тысяч евро - задача Степановой и Тарноградской на ближайшие годы.

Американский фонд недвижимости Morgan Stanley Real Estate Fund VII договорился о покупке ТЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге за $1,1 миллиарда. Окончательно сделка будет завершена позднее в этом месяце. Приведет ли смена владельца к каким-либо изменениям в ТЦ, рассуждали наши эксперты.

Почему Meridian Capital решила продать ТЦ?

Александр Волошин, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

В данном проекте Meridian Capital выступил как классический девелопер. Компания построила объект, заполнила его арендаторами, стабилизировала и спустя год продала.

Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН

С самого начала проект был достаточно сложным и рискованным, учитывая, что яма на этом месте существовала уже много лет. На мой взгляд, продажа готового объекта с такой доходностью западной компании достаточно успешное завершение проекта. Эта сделка позволит продавцу получить средства для реализации новых проектов.

Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG

Ничего удивительного в том, что Meridian Capital решила продать ТРЦ «Галерея» нет. Это нормальный девелоперский цикл: построить объект, привлечь в объект арендаторов, стабилизировать работу ТЦ, достигнув максимальных показателей, и продать его на «пике». Вырученные деньги девелопер, как правило, вкладывает в другой проект, что, скорее всего, и будет делать Meridian Capital.

Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg

Meridian Capital действовала можно сказать по «классической» схеме, включающей строительство, запуск проекта и последующую реализацию.

Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге

В настоящее время наиболее привлекательным с точки зрения инвестиции является торговая недвижимость. Безусловно, у западных фондов есть интерес к объектам класса «А», которые являются наименее рискованными и приносят высокий по западным меркам доход.

Насколько оправдана предложенная цена с точки зрения рынка?

Александр Волошин

Годовой доход ТРК Галерея можно оценить в 90 млн. долларов в год при 100% заполненности комплекса, исходя из средней ставки аренды 1000 долларов за кв. м в год. Высокий уровень средней арендной ставки обусловлен отсутствием крупных якорных арендаторов, за исключением операторов развлечений. Стоимость объекта рыночная и позволяет новым собственникам рассчитывать на доходность 8,5-9%.

Екатерина Марковец

При условии, что средняя арендная ставка в «Галерее» составляет порядка 100 дол. за кв. м в месяц, с учетом всех операционных расходов, среднегодовой доход ТРК находится на уровне около 7% годовых. Подобную сделку может себе позволить только западный инвестор, поскольку у него есть доступ к дешевым кредитным ресурсам. В то же время «Галерея» идеально подходит в качестве объекта для инвестиций, что в первую очередь обусловлено идеальным местоположением и качественной концепцией. Кроме того, заполняемость комплекса близка к 100%.

Денис Колокольников

Озвученная стоимость в 1,1 миллиард долларов адекватна сегодняшним реалиям рынка. Ведь ТРЦ «Галерея» - это знаковый проект, он один из лучших в России и, на мой взгляд, лучший в Санкт-Петербурге. При его появлении понесли убытки многие ТЦ, расположенные в зоне охвата, и даже сегмент стрит-ритейла на Невском проспекте не остался в стороне. ТРЦ «Галерея» - это «качественный» проект с хорошей концепцией в «вечном» месте и вследствие этого с хорошей стабильной доходностью.

Павел Пикалев

Насколько нам известно, первоначальная цена была снижена в ходе переговоров. Итоговая сумма в 1,1 млрд. долларов, несмотря на беспрецедентность для российского рынка недвижимости, оправдана для данного объекта - из-за его уникальности, размеров, общей успешности.

Илья Андреев

Точно не зная финансовую составляющую данного проекта, можно говорить только об общих экспертных оценках. Учитывая общую и арендопригодную площадь данного комплекса, а также возможные средние ставки, сумма, предложенная за ТРК «Галерея», выглядит вполне справедливой, особенно с точки зрения иностранных инвесторов, которые менее требовательны к уровню доходности.

Произойдут ли какие-либо изменения в ТЦ в связи со сменой владельца?

Александр Волошин

Скорее всего, смена собственника не приведет к изменениям самого объекта, так как на сегодняшний день ТРК Галерея относится к числу наиболее удачных проектов. ТРК Галерея это высококлассный объект институционального уровня. ТРК заполнен международными брендами, в том числе, впервые вышедшими на рынок Петербурга именно в этом комплексе. Еще одним неоспоримым преимуществом ТРК является его локация в самом центре города, на пересечении крупных торговых магистралей, в пешеходной доступности от станций метрополитена, рядом с Московским вокзалом.

Екатерина Марковец

Без комментариев

Денис Колокольников

Я не думаю, что новые владельцы ТРЦ «Галерея» будут что-то менять в столь успешном проекте. ТРЦ уже потеснил своих конкурентов, очень популярен среди покупателей и для получения хорошего дохода собственникам будет достаточно только поддерживать этот уровень.

Павел Пикалев

ТРЦ «Галерея» полностью заполнена арендаторами, имеет современную концепцию, мощную развлекательную составляющую (кинотеатр, боулинг), свои «фишки» (детский учебно-развлекательный центр, рестораны высокого ценового сегмента). Новому собственнику сегодня нет смысла что-либо менять. Тем не менее, тенденции на рынке торговых центров меняются стремительно, конкуренция высокая и Morgan Stanley будет внимательно следить за тем, чтобы своевременно корректировать концепцию объекта.

Илья Андреев

Без комментариев